La Tesi che inchioda l'Amministrazione!

Ecco la Tesi che neo-laureato chiancianese Mirko Poggiani mi ha segnalato ed autorizzato a pubblicare che dimostra in maniera inequivocabile l'insostenibilità del progetto di rigenerazione urbana come concepita dall'Amministrazione nel Piano Operativo adottato da Comune, interessanti anche alcune proposte che si possono trovare all'interno.

CLICCA QUI per poter consultare presentazione, tavole e Tesi.

Di suguito un breve commento dell'autore e la Tesi in sintesi:

"Da Chiancianese, volevo offrire il mio contributo sul tema della rigenerazione urbana, in modo da (ri)accendere un dibattito costruttivo su un argomento che può offrire importanti opportunità per il futuro del nostro paese. Mi sono laureato il 16 Febbraio scorso in Ingegneria Edile-Architettura a Pisa, con una tesi sperimentale sull'ambito urbanistico della rigenerazione urbana, applicata al caso studio di Chianciano Terme. Segue sintesi dei contenuti della tesi e cartella DropBox dove poter scaricare tutti gli elaborati prodotti."

Università degli Studi di Pisa DESTEC CdLM in Ingegneria Edile-Architettura 

CHIANCIANO TERME, LA CITTÀ DEL BENESSERE 

Uno strumento di rigenerazione urbana per la ristrutturazione dell’offerta turistica. Relatori Prof. Ing. Valerio Cutini; Prof. Arch. Luca Lanini; Dott. Arch. Simone Rusci; Prof. Ing. Pietro Leandri Candidato Mirko Poggiani 

L’obiettivo del presente lavoro di tesi è la creazione di uno strumento che, attraverso la sostenibilità economica, individui meccanismi virtuosi per attivare processi di rigenerazione urbana in ambiti fortemente specializzati (località turistiche).

Il metodo seguito parte da un attento studio del problema della realtà urbana e dei meccanismi socio economici presenti al suo interno. Un dettagliato quadro conoscitivo sul patrimonio edilizio esistente e sui valori di mercato serve poi come base per un’analisi di sostenibilità economica degli interventi urbani. Lo strumento inoltre propone un metodo di individuazione delle aree in cui vi è interesse reale alla trasformazione da parte della maggioranza degli stakeholders interni al sistema stesso. Con la classificazione degli interventi sostenibili e delle aree di interesse, si riesce, grazie ad una strategia di rilancio adeguata, ad individuare gli interventi e i meccanismi di rigenerazione urbana, sui quali basare gli strumenti di pianificazione urbanistica. Al fine di verificare la fattibilità e la sostenibilità degli interventi proposti, infine, si sviluppano i progetti fino al dettaglio urbano, architettonico e infrastrutturale.

Tale strumento, seguendo il metodo prima esposto, è stato applicato al caso studio di Chianciano Terme, nota località turistico termale nata e sviluppata grazie al Termalismo Assistito. L’ entrata in crisi dell’intero sistema ha portato la cittadina verso un repentino e inesorabile degrado socio-economico, che oggi si manifesta nello spazio fisico con diffusione di strutture ricettive dismesse o sottoutilizzate. Attraverso una schedatura di tutte le aree di interesse (213 lotti) si è proceduto ad una valutazione di sostenibilità economica e di fattibilità per gli interventi di riqualificazione dell’offerta ricettiva o di un possibile cambio d’uso, andando a determinare i costi totali di trasformazione/adeguamento e i valori di mercato a seguito dell’investimento.

Per quanto riguarda le strutture ricettive, oltre che la qualità del real estate immobiliare, si sono considerate nella valutazione anche la location e la redditività attuale e potenziale. Si introduce così un indice di sostenibilità economica degli interventi, con il quale si sono studiate le previsioni proposte dal Piano Operativo, stabilendo l’insostenibilità economica e la mancata attivazione di processi di rigenerazione urbana sperati.

Si individua pertanto una nuova strategia di riqualificazione dell’offerta turistica che prevede la creazione di una “Città del Benessere”, in cui oltre a mettere a sistema gli spazi pubblici, a verde con le terme storiche si vede la diffusione di nuovi poli per servizi benessere in sinergia con le strutture ricettive. Attraverso l’individuazione delle aree di interesse, l’analisi di sostenibilità economica e le politiche di rilancio si crea una base per la redazione di un piano urbanistico. Si definisce quindi un piano a volume zero, con l’individuazione degli interventi strategici e delle destinazioni d’uso sostenibili. Segue il dettaglio architettonico (Servizi benessere a servizio delle strutture ricettive) e urbano (creazione di una nuova centralità urbana con promenade commerciale nel verde e collegamento dei poli termali storici) con attenzione agli aspetti viari e della qualità urbana (ztl, nuova viabilità, traffic calming). Infine, si è proceduto ad un calcolo sommario dei costi necessari per realizzare tali interventi, ipotizzando anche una distribuzione equa della spesa totalmente a carico della parte ricettiva.

Si conclude pertanto dimostrando l’ampia sostenibilità economica degli interventi previsti, i quali, per come sono stati individuati, sono in grado di attivare processi virtuosi di rigenerazione urbana con l’uso di risorse interne al sistema e, grazie ad un effetto domino, si potrebbe ottenere una diffusa riqualificazione dell’offerta turistica ed il rilancio economico e sociale dell’intera realtà urbana.

Come promesso ecco il video della puntata dell'Agenda Rossa dove ho dibattuto con l'Assessore Rocchi su Piano Operativo, Terme, Unione dei Comuni e Rigenerazione Urbana.

Canale valtuboblog su youtube

Saluti,

Valtubo

Chianciano Terme, Rigenerazione Si o No?

Vignetta Atterraggio Immobili a Chianciano Terme

Nella settimana i nostri Amministratori sono stati presenti in due trasmissioni televisive, su Teleidea nel programma Background, Sindaco e Vice Sindaco con moderatrice Sabrina Poggiani, senza alcun contradittorio, praticamente uno spottone alla maggioranza, mentre su Nti all'Agenda Rossa, c'era il “sindaco ombra”, l'ass. Rocchi con il Sindaco di Chiusi Bettollini e Mattioli ed io come opinionisti e come moderatrice Francesca Campanelli.

Tanti gli argomenti trattati, i più significativi, l'appoggio dell'Amministrazione a Bettollini come candidato a Presidente dell'Unione dei Comuni, l'idea di un bando alla ricerca di un gestore per realizzare un area camper attrezzata, il discorso dismissione Terme, sul quale l'Amministrazione si schiera contro il ricorso al Tar degli albergatori perchè contro la norma nazionale, legge Madia, e dunque in linea con la Regione Toscana.

Il tema più interessante e pericoloso per l'economia di Chianciano Terme è la rigenerazione urbana, approvata nel piano operativo, in quanto obbligherà chi vorrà costruire nelle “zone di atterraggio dei volumi” Pereta e dal prossimo anno la zona delle “Case e Monti” ad affrontare molti costi aggiuntivi.

Praticamente chi vorrà costruire dovrà: abbattere volumi equivalenti a quanto si vuole costruire, ripulire l'area, renderla ad uso pubblico e poi potrà costruire ciò che voleva.

La domanda che ho posto all'assessore Rocchi e non chiarita è, che fine farà il terreno acquistato per abbattere il volume? Lo devo tenere e curare? Lo devo/posso cedere al Comune? Perde la possibilità di essere edificabile?

Canale valtuboblog su youtube

Insomma costi lievitati e dunque svantaggi per chi vuole costruire e poca chiarezza su come comportarsi, su Teleidea, come potete ascoltare nel video che pubblico nel post, (la trsmissione finisce dopo 1h57') il Sindaco accenna a bonus parziali o totali su alcune tassazioni per favorire lo spostamento, ma comunque i costi lieviteranno ed ho forti dubbi sulla convenienza ed il successo dell'operazione.

Una delle possibilità offerte è quella di spostare i volumi fuori dai confini comunali, peccato che ad oggi nessun comune toscano ha adottato tali regole per cui è impossibile farlo.

Il rischio è che si svalutino ulteriormente i già bassi valori degli immobili e che ciò limiti la ripartenza dell'attività edilizia chiancianese.

Saluti,

Valtubo  

Intervista ESCLUSIVA del Blog a Daniele Barbetti Presidente di Federalberghi Chianciano su ricorso al Tar contro Regione Toscana

Fonte la rete

Ringrazio il Presidente di Federalberghi Chianciano Daniele Barbetti per aver accettato un'intervista del Blog Valtubo sul ricorso al TAR dell'associazione contro la Regione Toscana per l'applicazione del Decreto Madia sulle partecipate pubbliche, che mette a rischio il patrimonio immobiliare termale e l'operatività delle stesse Terme.

Federalberghi Chianciano ricorre al Tar contro la Regione Toscana in difesa delle Terme, perchè per gli albergatori è cosi importante?

Le Terme di Chianciano rappresentano ancora il principale asset turistico della città, e la principale motivazione di scelta della destinazione da parte dei turisti. Con il complesso delle loro attività, dal termale al benessere, incidono per circa il 35% delle presenze complessive. Senza contare che tali presenze sono tutt'ora quelle con maggior capacità di spesa e quindi a maggior valore aggiunto per il territorio.

Come giudica il differente trattamento della Regione Toscana tra le Terme di Chianciano dove si parla di liquidazione e le altre Terme, Casciana e Montecatini dove invece si parla di cessione?

Immotivato ed irragionevole. Terme di Chianciano ha performance migliori sia di Montecatini che di Casciana, liquidarle significa semplicemente ammettere che non c'è una politica regionale per il settore. E questo è inaccettabile.

Come giudica l'atteggiamento dell'Amministrazione di Chianciano nei confronti della decisione di liquidare le Terme e pensa verrà appoggiato il ricorso? Chi altro potrebbe appoggiare l'iniziativa?

Auspico che in Consiglio Comunale si apra un dibattito su questo tema, perché é perlomeno necessario che si ribadisca che le Terme sono una partecipata strategica per il nostro Comune. Tutti possono aderire alla nostra iniziativa, sia manifestando il proprio supporto, sia aderendo formalmente al ricorso. Tutti gli aiuti sono importanti e benvenuti. Non escludiamo di intraprende ulteriori iniziative anche nel prossimo futuro.

Trova nei chiancianesi preoccupazione per la vicenda o c'è poco interesse?

La nostra comunità appare come anestetizzata, frastornata, pervasa da un latente, ma penetrante, senso di spaesamento, torpore e demotivazione. Il dibattito politico è praticamente inesistente.: si è dibattuto di più per il Congresso di Casapound, che per la messa in liquidazione delle Terme. Al di là delle decisioni che è obbligata per ruolo a prendere ogni giorno la Giunta Comunale, sembra quasi che la comunità abbia rinunciato ad un dibattito sociale sul proprio futuro.

La posizione dei "renziani" contro Rossi dopo scissione PD, con il ricorso al Tar, potrebbe far cambiare opinione in Regione Toscana?

Io mi batto perché le decisioni vengano prese o cambiate per valutazioni di merito, non per calcolo o opportunismo politico. Chiedo con forza che su temi come questi, che sono vitali per intere comunità, le scelte non vengano prese in funzione di eventuali regolamenti di conti interni ai partiti politici, qualunque essi siano. Spero davvero che a seguito del ricorso che abbiamo presentato si apra un confronto serio ed approfondito con la Regione sui temi delle politiche regionali del termalismo.

Cosa chiede la Federalberghi Chianciano inoltre ad Amministrazione e Regione Toscana per il rilancio del settore alberghiero Chiancianese?

Quello del chiedere è il difetto più grande che storicamente abbiamo avuto come albergatori: abbiamo sempre chiesto molto meno di quello che abbiamo dato alla comunità. 

Chiediamo solo il rispetto dovuto ad una comunità economica composta da piccole imprese familiari radicate sul territorio, che sono la principale fonte di occupazione della città, di tributi per le casse locali e di indotto per i fornitori ed i professionisti del territorio.

Saluti,

Valtubo