Ieri sera al Teatro Caos, c'è stata la presentazione del Masterplan per la rigenerazione urbana di Chianciano Terme.
Il masterplan serve a dare un indirizzo per programmare i futuri interventi edilizi nel nostro paese, demolizioni, aree verdi, parcheggi, nuove strutture etc.
La serata di ieri molto tecnica e comunicativamente pessima ha trattato l'area della rinascente e dei parchi, piazza italia e delle Theia.
Sicuramente nel masterplan si parla anche delle altre zone di Chianciano Terme, che presumo verranno presentate in altre serate, meno noiose di questa spero.
Quello descritto ieri è il funerale della Chianciano Terme turistica, al motto meno edifici più verde, veramente innovativo e quasi ridicolo in un paese immerso nel verde come il nostro.
Dall'ingresso di Chianciano fino a piazza italia e le theia si prevede un abbattimento di edifici per ricreare arre verdi che attraversano la rinascente e si ricollegano alle piane e a piazza italia, con la creazione di zone residenziali, quindi si abbandona il paese turistico in favore di uno dedicato all'aumento di residenti.
Il costo per questa operazione è stimato in 4,100,000,00 euro con la demolizione di 46.000 mq, che si spera di reperire tramite investimenti pubblici e l'attrazione di investitori privati, il mio timore è che i vincoli di questo masterplan, che spero siano modificabili, non porteranno investitori mancando le possibilità di farci ricavi.
Il tutto appare come l'aver messo per scritto quello che si era promesso in campagna elettorale, si procedera ad abbattimenti con effetto gruviera, senza una reale visione perchè quella descritta, più verde è comica e con forse la realizzazione di qualche edificio residenziale che finirà per essere utilizzato dai veri “nuovi residenti” i migranti fuori dai cas e quelli che usciranno nei prossimi anni.
Nel profilo facebook dell'assessore Rocchi presentato il progetto di fattibilità per la realizzazione del futuro Parco Fucoli, dopo la presentazione del parco giochi e acquatico forse è la volta buona...
Post Rocchi: Approvato in Giunta il progetto preliminare di fattibilità tecnica ed economica relativo all’intervento di "rigenerazione urbana" del Parco Fucoli finalizzato ad ricucitura delle funzioni in esso presenti ed alla riqualificazione ambientale ed architettonica attraverso il miglioramento della qualità del decoro urbano e del tessuto sociale e ambientale ed alla promozione delle attività culturali e sportive.
Un progetto con il quale cercheremo di cogliere una importante opportunità insieme ai Comuni di Chiusi e Sarteano in quanto misura correlata alla legge di bilancio 2022, inerente interventi di rigenerazione urbana per massimo 5 milioni di euro e finalizzata a Comuni o micro ambiti con almeno 15.000 abitanti.
Fissato un budget per il nostro Comune di 1,7 milioni, il progetto preliminare contempla (oltre alle spese tecniche per progettazione definitiva ed esecutiva, direzione lavori, collaudi, ecc) interventi di:
- realizzazione foyer ed anfiteatro possibilmente coperto in luogo della esistente ex area mescita
- rinnovamento aree ludiche con sostituzione giochi con attrezzature completamente "accessibili"
- realizzazione area fitness e relax nella zona posta a monte delle strutture congressuali/convegnistiche
- copertura e riqualificazione campi da bocce
- realizzazione blocco servizi (docce, spogliatoi) a servizio del parco ed area Tennis
- riqualificazione camminamenti e sistema di pubblica illuminazione
- riqualificazione del verde con rigenerazione aree prato e messa a dimora essenze e piante di alto fusto
Un ringraziamento all'architetto chiancianese Francesco Santoni che in tempi strettissimi è riuscito a produrre un progetto preliminare di qualità in grado di sintetizzare e rispondere ottimamente ai requisiti richiesti dal bando ed agli input dati dall'Amm.ne Comunale.
Nell'attesa di conoscere gli auspicati esiti della richiesta di finanziamento che sarà formalizzata nei prossimi giorni, cercando di anticipare i tempi ci confronteremo in sede di Commissione Assetto del Territorio e con la Sovrintendenza su eventuali modifiche e migliorie allo studio di fattibilità, affinché il successivo progetto definitivo possa essere redatto in modo da non trovare ostacoli nei procedimenti amministrativi che si renderanno necessari.
Ecco la Tesi che neo-laureato chiancianese Mirko Poggiani mi ha segnalato ed autorizzato a pubblicare che dimostra in maniera inequivocabile l'insostenibilità del progetto di rigenerazione urbana come concepita dall'Amministrazione nel Piano Operativo adottato da Comune, interessanti anche alcune proposte che si possono trovare all'interno.
Di suguito un breve commento dell'autore e la Tesi in sintesi:
"Da Chiancianese, volevo offrire il mio contributo sul tema della rigenerazione urbana, in modo da (ri)accendere un dibattito costruttivo su un argomento che può offrire importanti opportunità per il futuro del nostro paese. Mi sono laureato il 16 Febbraio scorso in Ingegneria Edile-Architettura a Pisa, con una tesi sperimentale sull'ambito urbanistico della rigenerazione urbana, applicata al caso studio di Chianciano Terme. Segue sintesi dei contenuti della tesi e cartella DropBox dove poter scaricare tutti gli elaborati prodotti."
Università degli Studi di Pisa DESTEC CdLM in Ingegneria Edile-Architettura
CHIANCIANO TERME, LA CITTÀ DEL BENESSERE
Uno strumento di rigenerazione urbana per la ristrutturazione dell’offerta turistica. Relatori Prof. Ing. Valerio Cutini; Prof. Arch. Luca Lanini; Dott. Arch. Simone Rusci; Prof. Ing. Pietro Leandri Candidato Mirko Poggiani
L’obiettivo del presente lavoro di tesi è la creazione di uno strumento che, attraverso la sostenibilità economica, individui meccanismi virtuosi per attivare processi di rigenerazione urbana in ambiti fortemente specializzati (località turistiche).
Il metodo seguito parte da un attento studio del problema della realtà urbana e dei meccanismi socio economici presenti al suo interno. Un dettagliato quadro conoscitivo sul patrimonio edilizio esistente e sui valori di mercato serve poi come base per un’analisi di sostenibilità economica degli interventi urbani. Lo strumento inoltre propone un metodo di individuazione delle aree in cui vi è interesse reale alla trasformazione da parte della maggioranza degli stakeholders interni al sistema stesso. Con la classificazione degli interventi sostenibili e delle aree di interesse, si riesce, grazie ad una strategia di rilancio adeguata, ad individuare gli interventi e i meccanismi di rigenerazione urbana, sui quali basare gli strumenti di pianificazione urbanistica. Al fine di verificare la fattibilità e la sostenibilità degli interventi proposti, infine, si sviluppano i progetti fino al dettaglio urbano, architettonico e infrastrutturale.
Tale strumento, seguendo il metodo prima esposto, è stato applicato al caso studio di Chianciano Terme, nota località turistico termale nata e sviluppata grazie al Termalismo Assistito. L’ entrata in crisi dell’intero sistema ha portato la cittadina verso un repentino e inesorabile degrado socio-economico, che oggi si manifesta nello spazio fisico con diffusione di strutture ricettive dismesse o sottoutilizzate. Attraverso una schedatura di tutte le aree di interesse (213 lotti) si è proceduto ad una valutazione di sostenibilità economica e di fattibilità per gli interventi di riqualificazione dell’offerta ricettiva o di un possibile cambio d’uso, andando a determinare i costi totali di trasformazione/adeguamento e i valori di mercato a seguito dell’investimento.
Per quanto riguarda le strutture ricettive, oltre che la qualità del real estate immobiliare, si sono considerate nella valutazione anche la location e la redditività attuale e potenziale. Si introduce così un indice di sostenibilità economica degli interventi, con il quale si sono studiate le previsioni proposte dal Piano Operativo, stabilendo l’insostenibilità economica e la mancata attivazione di processi di rigenerazione urbana sperati.
Si individua pertanto una nuova strategia di riqualificazione dell’offerta turistica che prevede la creazione di una “Città del Benessere”, in cui oltre a mettere a sistema gli spazi pubblici, a verde con le terme storiche si vede la diffusione di nuovi poli per servizi benessere in sinergia con le strutture ricettive. Attraverso l’individuazione delle aree di interesse, l’analisi di sostenibilità economica e le politiche di rilancio si crea una base per la redazione di un piano urbanistico. Si definisce quindi un piano a volume zero, con l’individuazione degli interventi strategici e delle destinazioni d’uso sostenibili. Segue il dettaglio architettonico (Servizi benessere a servizio delle strutture ricettive) e urbano (creazione di una nuova centralità urbana con promenade commerciale nel verde e collegamento dei poli termali storici) con attenzione agli aspetti viari e della qualità urbana (ztl, nuova viabilità, traffic calming). Infine, si è proceduto ad un calcolo sommario dei costi necessari per realizzare tali interventi, ipotizzando anche una distribuzione equa della spesa totalmente a carico della parte ricettiva.
Si conclude pertanto dimostrando l’ampia sostenibilità economica degli interventi previsti, i quali, per come sono stati individuati, sono in grado di attivare processi virtuosi di rigenerazione urbana con l’uso di risorse interne al sistema e, grazie ad un effetto domino, si potrebbe ottenere una diffusa riqualificazione dell’offerta turistica ed il rilancio economico e sociale dell’intera realtà urbana.
Come promesso ecco il video della puntata dell'Agenda Rossa dove ho dibattuto con l'Assessore Rocchi su Piano Operativo, Terme, Unione dei Comuni e Rigenerazione Urbana.
Nella settimana i nostri
Amministratori sono stati presenti in due trasmissioni televisive, su
Teleidea nel programma Background, Sindaco e Vice Sindaco con
moderatrice Sabrina Poggiani, senza alcun contradittorio,
praticamente uno spottone alla maggioranza, mentre su Nti all'Agenda
Rossa, c'era il “sindaco ombra”, l'ass. Rocchi con il Sindaco di
Chiusi Bettollini e Mattioli ed io come opinionisti e come
moderatrice Francesca Campanelli.
Tanti gli argomenti
trattati, i più significativi, l'appoggio dell'Amministrazione a
Bettollini come candidato a Presidente dell'Unione dei Comuni, l'idea
di un bando alla ricerca di un gestore per realizzare un area camper
attrezzata, il discorso dismissione Terme, sul quale
l'Amministrazione si schiera contro il ricorso al Tar degli
albergatori perchè contro la norma nazionale, legge Madia, e dunque
in linea con la Regione Toscana.
Il tema più interessante
e pericoloso per l'economia di Chianciano Terme è la rigenerazione
urbana, approvata nel piano operativo, in quanto obbligherà chi
vorrà costruire nelle “zone di atterraggio dei volumi” Pereta e
dal prossimo anno la zona delle “Case e Monti” ad affrontare
molti costi aggiuntivi.
Praticamente chi vorrà
costruire dovrà: abbattere volumi equivalenti a quanto si vuole
costruire, ripulire l'area, renderla ad uso pubblico e poi potrà
costruire ciò che voleva.
La domanda che ho posto
all'assessore Rocchi e non chiarita è, che fine farà il terreno
acquistato per abbattere il volume? Lo devo tenere e curare? Lo
devo/posso cedere al Comune? Perde la possibilità di essere
edificabile?
Insomma costi lievitati e
dunque svantaggi per chi vuole costruire e poca chiarezza su come
comportarsi, su Teleidea, come potete ascoltare nel video che
pubblico nel post, (la trsmissione finisce dopo 1h57') il Sindaco
accenna a bonus parziali o totali su alcune tassazioni per favorire
lo spostamento, ma comunque i costi lieviteranno ed ho forti dubbi
sulla convenienza ed il successo dell'operazione.
Una delle possibilità
offerte è quella di spostare i volumi fuori dai confini comunali,
peccato che ad oggi nessun comune toscano ha adottato tali regole per
cui è impossibile farlo.
Il rischio è che si
svalutino ulteriormente i già bassi valori degli immobili e che ciò
limiti la ripartenza dell'attività edilizia chiancianese.
