La Tesi che inchioda l'Amministrazione!

Ecco la Tesi che neo-laureato chiancianese Mirko Poggiani mi ha segnalato ed autorizzato a pubblicare che dimostra in maniera inequivocabile l'insostenibilità del progetto di rigenerazione urbana come concepita dall'Amministrazione nel Piano Operativo adottato da Comune, interessanti anche alcune proposte che si possono trovare all'interno.

CLICCA QUI per poter consultare presentazione, tavole e Tesi.

Di suguito un breve commento dell'autore e la Tesi in sintesi:

"Da Chiancianese, volevo offrire il mio contributo sul tema della rigenerazione urbana, in modo da (ri)accendere un dibattito costruttivo su un argomento che può offrire importanti opportunità per il futuro del nostro paese. Mi sono laureato il 16 Febbraio scorso in Ingegneria Edile-Architettura a Pisa, con una tesi sperimentale sull'ambito urbanistico della rigenerazione urbana, applicata al caso studio di Chianciano Terme. Segue sintesi dei contenuti della tesi e cartella DropBox dove poter scaricare tutti gli elaborati prodotti."

Università degli Studi di Pisa DESTEC CdLM in Ingegneria Edile-Architettura 

CHIANCIANO TERME, LA CITTÀ DEL BENESSERE 

Uno strumento di rigenerazione urbana per la ristrutturazione dell’offerta turistica. Relatori Prof. Ing. Valerio Cutini; Prof. Arch. Luca Lanini; Dott. Arch. Simone Rusci; Prof. Ing. Pietro Leandri Candidato Mirko Poggiani 

L’obiettivo del presente lavoro di tesi è la creazione di uno strumento che, attraverso la sostenibilità economica, individui meccanismi virtuosi per attivare processi di rigenerazione urbana in ambiti fortemente specializzati (località turistiche).

Il metodo seguito parte da un attento studio del problema della realtà urbana e dei meccanismi socio economici presenti al suo interno. Un dettagliato quadro conoscitivo sul patrimonio edilizio esistente e sui valori di mercato serve poi come base per un’analisi di sostenibilità economica degli interventi urbani. Lo strumento inoltre propone un metodo di individuazione delle aree in cui vi è interesse reale alla trasformazione da parte della maggioranza degli stakeholders interni al sistema stesso. Con la classificazione degli interventi sostenibili e delle aree di interesse, si riesce, grazie ad una strategia di rilancio adeguata, ad individuare gli interventi e i meccanismi di rigenerazione urbana, sui quali basare gli strumenti di pianificazione urbanistica. Al fine di verificare la fattibilità e la sostenibilità degli interventi proposti, infine, si sviluppano i progetti fino al dettaglio urbano, architettonico e infrastrutturale.

Tale strumento, seguendo il metodo prima esposto, è stato applicato al caso studio di Chianciano Terme, nota località turistico termale nata e sviluppata grazie al Termalismo Assistito. L’ entrata in crisi dell’intero sistema ha portato la cittadina verso un repentino e inesorabile degrado socio-economico, che oggi si manifesta nello spazio fisico con diffusione di strutture ricettive dismesse o sottoutilizzate. Attraverso una schedatura di tutte le aree di interesse (213 lotti) si è proceduto ad una valutazione di sostenibilità economica e di fattibilità per gli interventi di riqualificazione dell’offerta ricettiva o di un possibile cambio d’uso, andando a determinare i costi totali di trasformazione/adeguamento e i valori di mercato a seguito dell’investimento.

Per quanto riguarda le strutture ricettive, oltre che la qualità del real estate immobiliare, si sono considerate nella valutazione anche la location e la redditività attuale e potenziale. Si introduce così un indice di sostenibilità economica degli interventi, con il quale si sono studiate le previsioni proposte dal Piano Operativo, stabilendo l’insostenibilità economica e la mancata attivazione di processi di rigenerazione urbana sperati.

Si individua pertanto una nuova strategia di riqualificazione dell’offerta turistica che prevede la creazione di una “Città del Benessere”, in cui oltre a mettere a sistema gli spazi pubblici, a verde con le terme storiche si vede la diffusione di nuovi poli per servizi benessere in sinergia con le strutture ricettive. Attraverso l’individuazione delle aree di interesse, l’analisi di sostenibilità economica e le politiche di rilancio si crea una base per la redazione di un piano urbanistico. Si definisce quindi un piano a volume zero, con l’individuazione degli interventi strategici e delle destinazioni d’uso sostenibili. Segue il dettaglio architettonico (Servizi benessere a servizio delle strutture ricettive) e urbano (creazione di una nuova centralità urbana con promenade commerciale nel verde e collegamento dei poli termali storici) con attenzione agli aspetti viari e della qualità urbana (ztl, nuova viabilità, traffic calming). Infine, si è proceduto ad un calcolo sommario dei costi necessari per realizzare tali interventi, ipotizzando anche una distribuzione equa della spesa totalmente a carico della parte ricettiva.

Si conclude pertanto dimostrando l’ampia sostenibilità economica degli interventi previsti, i quali, per come sono stati individuati, sono in grado di attivare processi virtuosi di rigenerazione urbana con l’uso di risorse interne al sistema e, grazie ad un effetto domino, si potrebbe ottenere una diffusa riqualificazione dell’offerta turistica ed il rilancio economico e sociale dell’intera realtà urbana.

Come promesso ecco il video della puntata dell'Agenda Rossa dove ho dibattuto con l'Assessore Rocchi su Piano Operativo, Terme, Unione dei Comuni e Rigenerazione Urbana.

Canale valtuboblog su youtube

Saluti,

Valtubo

Chianciano Terme, Rigenerazione Si o No?

Vignetta Atterraggio Immobili a Chianciano Terme

Nella settimana i nostri Amministratori sono stati presenti in due trasmissioni televisive, su Teleidea nel programma Background, Sindaco e Vice Sindaco con moderatrice Sabrina Poggiani, senza alcun contradittorio, praticamente uno spottone alla maggioranza, mentre su Nti all'Agenda Rossa, c'era il “sindaco ombra”, l'ass. Rocchi con il Sindaco di Chiusi Bettollini e Mattioli ed io come opinionisti e come moderatrice Francesca Campanelli.

Tanti gli argomenti trattati, i più significativi, l'appoggio dell'Amministrazione a Bettollini come candidato a Presidente dell'Unione dei Comuni, l'idea di un bando alla ricerca di un gestore per realizzare un area camper attrezzata, il discorso dismissione Terme, sul quale l'Amministrazione si schiera contro il ricorso al Tar degli albergatori perchè contro la norma nazionale, legge Madia, e dunque in linea con la Regione Toscana.

Il tema più interessante e pericoloso per l'economia di Chianciano Terme è la rigenerazione urbana, approvata nel piano operativo, in quanto obbligherà chi vorrà costruire nelle “zone di atterraggio dei volumi” Pereta e dal prossimo anno la zona delle “Case e Monti” ad affrontare molti costi aggiuntivi.

Praticamente chi vorrà costruire dovrà: abbattere volumi equivalenti a quanto si vuole costruire, ripulire l'area, renderla ad uso pubblico e poi potrà costruire ciò che voleva.

La domanda che ho posto all'assessore Rocchi e non chiarita è, che fine farà il terreno acquistato per abbattere il volume? Lo devo tenere e curare? Lo devo/posso cedere al Comune? Perde la possibilità di essere edificabile?

Canale valtuboblog su youtube

Insomma costi lievitati e dunque svantaggi per chi vuole costruire e poca chiarezza su come comportarsi, su Teleidea, come potete ascoltare nel video che pubblico nel post, (la trsmissione finisce dopo 1h57') il Sindaco accenna a bonus parziali o totali su alcune tassazioni per favorire lo spostamento, ma comunque i costi lieviteranno ed ho forti dubbi sulla convenienza ed il successo dell'operazione.

Una delle possibilità offerte è quella di spostare i volumi fuori dai confini comunali, peccato che ad oggi nessun comune toscano ha adottato tali regole per cui è impossibile farlo.

Il rischio è che si svalutino ulteriormente i già bassi valori degli immobili e che ciò limiti la ripartenza dell'attività edilizia chiancianese.

Saluti,

Valtubo  

POC Chianciano Terme, Albergo Sillene?

Foto nuove Antenne Radio a Chianciano Terme

E' arrivata al blog una segnalazione sul futuro utilizzo dell'area del Sillene che recita cosi:

“In coerenza con i valori riconosciuti, sono previsti interventi di qualificazione delle strutture esistenti all’interno di un programma complessivo di riqualificazione del complesso termale anche incrementando l’offerta legata al benessere ed alla salute, all’attività culturale, ai servizi e al sistema del verde. Potranno essere valutati interventi di riqualificazione e riorganizzazione complessiva degli stabilimenti esistenti, anche prevedendo, all'interno di un piano complessivo di iniziativa pubblica, la programmazione e lo sviluppo di funzioni ed attività complementari ed integrative, ivi comprese attività di carattere turistico ricettive, nel rispetto dei valori storici, architettonici ed ambientali e prestazionali individuati dal PS nella disciplina delle Invarianti Strutturali (cfr art. 14 Norme).”

Dunque, per rendere appetibile lo stabilimento Sillene nell'ottica della dismissione prevista dalla Regione (con la possibilità di dare in affitto gli immobili), ecco spuntare fuori la possibilità di trasformare stabilimento e Piscine Theia in una struttura alberghiera con centro benessere, l'Associazione Albergatori ieri ha trasmesso ai soci una serie di osservazioni tra cui anche questa che sicuramente sarà tra gli argomenti principali della prossima riunione.

Clicca qui per leggere osservazioni dell'Associazione Albergatori

Nel frattempo un lettore ci segnala un'altra osservazione fatta in relazione allo spuntare e crescere di antenne radio nella zona delle Cavine e Valli con tanto di foto al seguito.

Clicca qui per osservazione su Antenne Radio

Ma le Opposizioni cosa fanno? Invece di controllare cosa è scritto all'interno del POC pensano solo ai temi di carattere nazionale o ai cavilli tecnici, ma ogni tanto un'occhiata a ciò che riguarda Chianciano Terme la danno?

Saluti,

Valtubo

Chianciano Piano Strutturale: ecco cosa porta la teoria dello Spostamento dei Volumi

Fonte la rete

Ecco la proposta, giunta per e-mail ad alcuni alberghi chiancianesi, per poter “usufruire al meglio” della tanto decantata tesi dello spostamento dei volumi voluta dall'attuale Amministrazione all'interno del Piano Strutturale, da una società del settore ricettivo che avrebbe voluto costruire un albergo a Chianciano Terme:

“Buongiorno,

a nome della Società XXXXXXX, con sede in XXXXX, Soci accomandatari XXXXX e XXXXX, proprietaria dell’appezzamento di terreno sito in Chianciano Terme, Zona Pereta, al Catasto foglio XX mappale XX di mq. 3936, comunico che è intenzionata a vendere detto appezzamento, acquistato nel lontano 1990, con l’intenzione di costruire un albergo di ottima qualità, essendo del settore ricettivo.

Poiché uno strano e fantasioso regolamento edilizio di Chianciano Terme impone la demolizione di un albergo per poter costruire nella zona suddetta, così mi è stato detto, sono a proporVi l’acquisto di detto terreno, nel caso decidiate di demolire il Vostro albergo e costruirne uno nuovo che soddisfi maggiormente le mutate richieste di qualità del settore turistico.

Preso purtroppo atto di questa stranezza del Comune di Chianciano Terme, porgo cordiali saluti.

XXXXXXX XXXXXX”

Ecco come un possibile finanziatore viene disincentivato ad investire a Chianciano. 

Come appare evidente l'applicazione di tale “strano e fantasioso regolamento” comporta il triplicamento delle spese: acquisto terreno, demolizione edificio e costi edificazione nuova struttura.

Poi mi devono spiegare cosa ci faccio con il vecchio terreno dove avevo l'albergo......devo mantenerlo pulito con eventuali altri costi? Cosi vogliamo rilanciare economicamente Chianciano? Quanti POLLI pensiamo di trovare? Gli unici che potrebbero investire a tali condizioni sono coloro che devono “ripulire il denaro”, per rendere l'idea!

Saluti,

Valtubo

Chianciano Terme Piano Strutturale - Osservazioni

Stemma Comune di Chianciano Terme

In accordo con l'Assessore Marco Rossi ed il Garante della Comunicazione Giovanna Poggiani, apro un post particolare, nel quale sarà possibile per i bloggers fare interventi purchè firmati con nome e cognome (basta inserirlo nell'opzione Nome/URL sotto il commento) verranno considerati come OSSERVAZIONI VALIDE al Piano Strutturale, purchè scritti entro il 30 settembre.

La base di partenza sono le tre opzioni strategiche per Chianciano descritte durante la serata dal Prof. Nicola Bellini :

1)  una progressiva riduzione del peso del turismo nell'economia in parallelo con la trasformazione del patrimonio edilizio alberghiero in residenziale. Ma riconversione a cosa? Con quale credibiltà? Quali gambe dare ad un modello di sviluppo diverso?

2) una low road dello sviluppo turistico, che miri ad una fascia di mercato a basso reddito e bassi consumi: turismo pendolare, turismo-dormitorio per gruppi organizzati. La soluzione forse più facile, ma anche piena di rischi: quelli di una spirale di deterioramento della qualità, che taglia Chianciano fuori da ogni nuova opportunità di mercato

3) una high road dello sviluppo turistico, che faccia ancora rendere il capitale di credibilità e di immagine costruito nel passato. Ma a quali condizioni? Scelte strategiche chiare, riqualificazione urbana, innovazione, risorse umane di qualità, investimenti dall'esterno.

Saluti,

Valtubo

Per approfondimenti links cliccabili: 
chianciano obiettivi azioni proposta
UFFICIO DEL GARANTE DELLA COMUNICAZIONE
proposta preliminare - relazione di sintesi  
Tecnici Gruppo di Lavoro 

Nuovo progetto per la Fontana di Piazza Italia!

(La Nuova Fontana in Piazza Italia)

Con la prospettiva dell'arrivo di profughi, per la nuova stagione a Chianciano Terme, ecco in esclusiva, il nuovo progetto, in studio nel piano strutturale, della Fontana di Piazza Italia, per attrarre la nuova tipologia di turista per Chianciano Terme, sempre alla ricerca della massima eccellenza!

Valtubo

Perchè noi no? Basta poco.....

(Nuova Rotonda Castiglione del Lago)

Sicuramente tra gli aspetti fondamentali per un Comune turistico rientrano le infrastrutture, l'urbanistica e il decoro, aspetti sempre importanti, ma che in un Comune come il nostro rivestono una particolare importanza.

Chianciano Terme, da questo punto di vista, è praticamente immobile da decenni, le strade, i manufatti ed i parcheggi sono sempre quelli, i giardini e la manutenzione in genere non sono più curati come una volta.

Tutto questo, che viene notato dai cittadini e soprattutto dai turisti, rappresenta un “biglietto da visita” per la nostra cittadina e ad oggi sicuramente non  trasmette un' idea di dinamismo, sviluppo e accoglienza, cosa che invece ci viene in mente osservando altre realtà a noi vicine.

La foto è relativa ad una rotatoria di Castiglione del Lago e vuole essere soltanto un esempio di come in molti Comuni circostanti vengano fatti investimenti anche sull'immagine e sull'urbanistica e come di conseguenza questi cambino aspetto molto più velocemente rispetto a noi.

Cosa sarebbe possibile fare, secondo voi e al di la di una futura approvazione del Piano Strutturale, per migliorare nel breve periodo l'estetica e la funzionalità di Chianciano Terme, compatibilmente con la situazione economica attuale?

Saluti,

Valtubo

Quale Chianciano vogliamo?

(Foto dalla rete)

In alcuni degli ultimi interventi, Chianciano Terme viene definita addirittura come una città di Zombi, a questo punto una domanda nasce spontanea, vogliamo ancora puntare e credere su di essa o no?

Dal momento che la nuova Amministrazione sembra abbia iniziato a lavorare sul nuovo Piano Strutturale, vorrei sapere che tipo di città vogliamo per il futuro noi cittadini.

Ci sono varie linee che possono essere intraprese e definite proprio tramite il Piano Strutturale, vogliamo impostarlo nell’ottica turistica o come si sente vociferare più residenziale, sviluppando nuove forme di economia?

Se puntassimo sulla linea turistica avremmo bisogno di strutture più idonee rispetto a quella che è la richiesta del turista di oggi, se invece si preferisse puntare sul residenziale, quali sono, secondo voi, le aree più adatte per una crescita di Chianciano Terme e quali i modelli?

In ultima analisi potremmo anche intraprendere un via comprendente tutte e due le scelte, ma a quale dare priorità e come?

Saluti,

Valtubo